Hört sich das nicht toll an? Sie werden Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie und profitieren zusätzlich von hohen Steuerrückerstattungen. Gleichgültig, ob Sie selbst in den altehrwürdigen Gemäuern leben möchten oder die Wohnung/dasHaus als Kapitalanlage nutzen: Der Staat finanziert Ihre Immobilie über die Steuervorteile zu einem nicht unerheblichen Teil mit.

Hinzukommt hier noch, das der Immobilienmarkt in Deutschland zur Zeit einen wahren Boom erfährt, Preis- und Mietsteigerungen in guten Lagen sind deutlich spürbar, Experten sind der Meinung das die Immobilie als Kapitalanlage bei immer mehr Bundesbürgern an erster Stelle steht, und in Zukunft attraktive Wertsteigerungen verspricht.

Die Zeiten, als man mit Schiffsfonds und Ähnlichem über Verlustzuweisungsmodelle Steuern sparen konnte, sind passé. Dem hat der Gesetzgeber Ende 2005 einen Riegel vorgeschoben. „Früher konnte man durch zehn Türen gehen, um Steuervorteile zu nutzen, jetzt ist nur noch eine Tür geblieben“, beschreibt Joachim Bongard die Entwicklung. Der Fachmann muss es wissen: Seit fast 18 Jahren beschäftigt sich der Mitinhaber der SBK-Wirtschaftsberatung in der Nähe von Köln mit dem Thema Denkmalschutz. „Wer Steuern sparen will, kommt an der Denkmalimmobilie nicht vorbei“, sagt er und warnt gleichzeitig vor Beratern, die sich diesem Thema erst widmen, seit die anderen Türen verschlossen sind: „Das ist eine komplizierte Materie, da braucht man jede Menge Erfahrung.“
Davon haben Joachim Bongard und seine Partner reichlich. Viele Denkmäler haben sie im Auftrag von Bauträgern in ganz Deutschland schon verkauft: zum Beispiel Wohnungen in einem ehemaligen Redemptoristen-Kloster in der Nähe von Bonn. Die dazu gehörige Kirche wird zu einem Fünf-Sterne-Wellness-Palast umgebaut, in dem sich u.a. auch Formel-Eins-Größen vom Streß erholen werden. Vergeben sind auch die Objekte im ehemaligen Kaiserin-Augusta-Stift in Potsdam, 1872 in Berlin gegründet als Stiftung„zur Erziehung hilfsbedürftiger Töchter von auf dem Felde der Ehre gebliebenen Offizieren und Geistlichen“ Bis zum Ende des Zweiten Weltkriegs blieb das Stift ein Internat für höhere Töchter. 1931 diente es als Kulisse für den UFA-Film „Mädchen in Uniform“, der 1958 mit Romy Schneider neu inszeniert wurde, nach dem Krieg diente es als KGB-Zentrale. Oder auch ein aktuelles Beispiel ist das Batschari-Palais in Zentrum Baden-Badens, eine ehemalige Zigarettenfabrik eines der größten deutschen Hersteller seiner Zeit.

Auch wenn Sie bei diesen Objekten zu spät kommen – das Angebot ist noch groß. 30 Anlagen hat die SBK-Wirtschaftsberatung aktuell im Angebot, zum Beispiel 150 Eigentumswohnungen in einem ehemaligen DDR-Gefängnis in Ost-Berlin, in dem nach der Wende Politgrößen wie Honecker und Mielke einsaßen. Die direkte Wasserlage und die Nähe zum Alexanderplatz machen dieses Objekt zu einem Highlight innerhalb Berlins, aber auch wunderschöne Häuser aus der Gründerzeit mit reich verzierten Stuckfassaden oder Wohnungen in Industriedenkmälern in den alten wie auch den neuen Bundesländern zählen zum aktuellen Angebot.

Wer mit einer Denkmalimmobilie Steuern sparen will, muss das Objekt im Urzustand kaufen und mit dem Bauträger notariell einen Vertrag über die Sanierung abschließen. Die erste Rate wird für das Grundstück und die Altbausubstanz fällig, die letzte, wenn das Objekt nach der Kernsanierung mängelfrei und mit TÜV-Gutachten übergeben wird.

Die „nachträglichen Herstellungskosten“ sind der Schlüssel zum Steuernsparen; denn die Sanierungskosten können nach dem Kauf zwölf Jahre lang zu 100 Prozent von den Steuern abgesetzt werden.

Bei Eigennutzern liegt die Ersparnis etwas niedriger: 90 Prozent der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von zehn Jahren geltend gemacht werden. Das lohnt sich natürlich immer noch. Seit dem Wegfall der Eigenheimzulage ist das Denkmal die einzige Chance auch für Eigentümer, an Fördergelder zu kommen. Aber Achtung: Auch hier tummeln sich mittlerweile Bauträger, die von Denkmalimmobilien wenig Ahnung haben, weil sie sich bisher eher um das klassische Reihenhaus mit Minigarten und ähnliche Objekte gekümmert haben.

Joachim Bongard und seine Leute bringen jahrelange Erfahrung auf diesem Gebiet mit. Sie wissen zum Beispiel, dass sich längst nicht jedes alte Gemäuer als Steuersparmodell eignet, sondern nur Gebäude, die in der Denkmalliste stehen oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Sie kennen die Bauträger, mit denen sie zusammenarbeiten und wissen um deren Erfahrung, und sie können jede Menge Referenzobjekte vorweisen.

In die führen sie ihre potenziellen Kunden denn auch, um zu demonstrieren, was man aus einer „Bruchbude“ machen kann. Ein wichtiger Schritt vor einer Kaufentscheidung, denn manchmal reicht die größte Phantasie kaum aus, um sich das Gebäude nach der Sanierung vorzustellen. Bei größeren Objekten geht der Service noch weiter: Dann erleichtert eine Musterwohnung dem Kunden die Entscheidung. „Eine Besichtigung vor Ort ist ein absolutes Muss“ sagt Bongard, „denn eine solch wichtige Kaufentscheidung kann nur getroffen werden, in dem sich der Kunde vor Ort ein persönliches Bild von der Lage und der Ausstattung/Sanierungsqualität gemacht hat, erst wenn neben den Zahlen auch das genauso wichtige „gute Bauchgefühl“ erreicht ist, geht es zum Notar.“

Bongard streut potentiellen Denkmalkäufern keinen Sand in die Augen: „Man darf nicht so tun, als bekäme man die Immobilie geschenkt“, stellt er klar. Dennoch lägen die Vorteile auf der Hand: „Mieteinnahmen und Steuervorteile übersteigen in den ersten zwölf Jahren deutlich die Ausgaben für Zinsen, Tilgung, die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Wenn man den Überschuß nach Steuern, Kosten und Tilgung anlegt und 100 bis 150 Euro im Monat zusätzlich spart, ist man auch im grünen Bereich, wenn die Steuervorteile auslaufen.“ Selbstverständlich spricht er mit seinen Kunden vor dem Kauf alle Möglichkeiten einer optimalen Finanzierung durch, durch die Zusammenarbeit mit mehreren Banken können auch hier dem Kunden attraktive Alternativen geboten werden.

Damit nichts schiefgehen kann, gibt es eine Festpreisgarantie: Egal, was passiert, das Kunde zahlt den vereinbarten Betrag. Hinzu kommt eine Fertigstellungsgarantie: Verzögert sich die Fertigstellung, gibt es Schadenersatz oder die erwarteten Mieteinnahmen werden als Ausgleich vom Bauträger gezahlt. Und was passiert, wenn die gekaufte Immobilie keinen Mieter findet? In vielen Fällen haben sich Eigentümer zu einer Risikogemeinschaft zusammengeschlossen. Der kostenlose Mietpool, in den meisten Fällen mit einem Sockelbetrag (1/2 Jahresmiete des Objektes) durch den Bauträger unterstützt, sorgt dafür, dass kein Eigentümer leer ausgeht.

Fazit: Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie lohnt sich. Risiko kalkulierbar, Steuerersparnis optimal, Wertsteigerung inklusive.

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